Alle zwei Jahre ermittelt
Für viele private Immobilieneigentümer ist der Begriff „Bodenrichtwert“ spätestens seit der Reform der Grundsteuer von 2022 ein fester Begriff. Doch was verbirgt sich genau dahinter, wie wird dieser Wert ermittelt und was bedeutet er für die Eigentümer?
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Bodenrichtwerte alle zwei Jahre ermittelt werden müssen, erklären Katharina Hiepler und Dr. Philipp Munz vom Gemeinsamen Gutachterausschuss in Villingen-Schwenningen. Weil der Grundstücksmarkt ständig in Bewegung ist, soll mit der regelmäßigen Erhebung ein möglichst aktuelles Preisniveau für unbebauten Boden auf dem Markt verfügbar sein.
Um die Werte zu ermitteln, nimmt der Gutachterausschuss alle notariell beglaubigten Grundstücksverkäufe in eine Kaufpreissammlung auf.
Doch wie die beiden Mitarbeiter des Gutachterausschusses erklären, reicht die Zahl der Verkäufe in einem bestimmten Gebiet oft nicht für eine genaue Wertermittlung aus. Dann dürfen auch die Kaufpreise aus vergleichbaren Nachbargebieten oder Vorjahren herangezogen werden. Da fast jedes Grundstück bebaut ist, sich Gebäude aber stark in Alter, Zustand und Wert unterscheiden, ermittelt der Ausschuss den reinen Wert des Bodens so, als ob das Land unbebaut wäre. Dafür wird für jede Zone ein fiktives, unbebautes Grundstück definiert: das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück, das die typischen Eigenschaften der Gegend repräsentiert. Räumlich zusammenhängende Gebiete, die ähnliche Wertverhältnisse aufweisen, werden in sogenannte Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Der Gutachterausschuss achtet bei der Grenzziehung darauf, dass die lagebedingten Unterschiede zwischen den Grundstücken innerhalb der Zone und dem fiktiven Modellgrundstück nicht mehr als 30 Prozent betragen.
Der Gutachterausschuss macht aber deutlich, dass der Bodenrichtwert nicht den Verkehrswert darstellt und er daher auch für private Käufer und Verkäufer überhaupt keine rechtliche Bindung hat. Außerdem berücksichtigt der amtliche Richtwert die individuellen Besonderheiten der Grundstücke nicht. Faktoren wie ein schiefwinkliger Zuschnitt, Ecklage, Lärmimmissionen, Hanglagen, Verschattungen, eingetragene Wegerechte, Leitungsrechte oder Altlasten fließen nicht in den Zonenwert ein. Deshalb kann bei einem Verkauf der von einem Sachverständigen ermittelte Wert deutlich niedriger oder höher sein.
Derzeit ist im Gebiet des Gutachterausschusses im nordöstlichen Schwarzwald-Baar-Kreis wenig Bewegung im Markt, und die Bodenrichtwerte sind daher konstant.
Das war von 2020 bis 2022 ganz anders. Weil die Zinsen niedrig waren, kauften sich viele ein Immobilieneigentum. Etwa 2000 Grundstücksgeschäfte zählte der Gutachterausschuss damals, berichtet Katharina Hiepler. Aber selbst in dieser Boomphase erhöhte sich beispielsweise in Schwenningen der Bodenrichtwert für Wohnbaufläche nur um rund zehn Euro.
Richtig interessant wird es wieder 2029. Denn da sollen die Richtwerte für die Grundsteuer sieben Jahre nach 2022 erhoben werden. Diese Daten wirken sich dann direkt auf die Grundsteuerabrechnung der Eigentümer aus, während sie in der Zwischenzeit nur von der aktuellen Höhe des Hebesatzes abhängig ist, den die Gemeinde festgelegt hat.
» Weitere Informationen im Bodenrichtwertinformationssystem BW
